冯仑：自由塔里的中国生意

　　(经济观察报 记者 陈文雅) 自3月26日万通实业签下中国中心项目后，万通实业股份有限公司董事长冯仑一直来回奔波于北京和纽约之间，与美方协商项目细节。5月15日上午，冯仑接受了本报记者采访，此亦为冯仑签下中国中心项目后首度向媒体披露项目谈判的详细过程。

　　中国中心重返“自由塔”

　　经济观察报：2003年，万通与纽约“9·11”重建项目“自由塔”谈判中途夭折，而2009年万通终于在“自由塔”进驻，这前后的变化是如何发生的？

　　冯仑：2003年，由于我们入驻“自由塔”7号楼的信用证延误，给了人家口实，这次我们又签了1号楼。2003年一去就是要进驻自由塔，当时因为7号楼已接近建好，价格都谈完了。后来7号楼没有谈成，我们想1号楼也是西尔维斯坦家族的，恐怕1号楼的谈判也会比较困难。

　　在这个节骨眼上，纽约港务局把1号楼和3号楼的开发权要了回去，给了西尔维斯坦家族一笔补偿。我们觉得机会又来了，于是重新和港务局开始谈判。这次总结经验教训，早早地取得了信用证，提前一周到纽约。谈判前还放了一笔现金在纽约，因为当时恰好传闻美国大银行要倒闭了，吓得我们赶紧连夜把钱取出来，再转给中行。

　　美方对开证银行态度的转变，很有意思。第一次谈判的时候，美国银行对中国的银行开出的信用证不信任，要通过汇丰。现在，他们对中行的信用证全都接受了，这次我们就是由中国进出口银行开的信用证，由中国银行转的。中行响应国家政策支持中国企业走出去，因此收费较低，节约了很多成本。美方五年来的态度变化和热情程度都和中美经济状况有着密切的关系。

　　第一次谈是2003年最不好谈的时候，当时和西尔维斯坦家族谈，由于市场在涨，政府配合又慢，后来又转到和港务局谈了两个月，结果金融危机来了，这对双方都是个机会，都需要成功，于是就顺理成章地谈成了。

　　中国经济不断成长，也是双方往来越来越紧密的原因。没有中国经济的成长，我们的这轮谈判也是不可想象的。中美战略利益共同点和经贸发展交流越来越多，越来越频繁。中外联系最多的一直是纽约。

　　现在，纽约港卸的货一半是中国货，每年500多批次代表团前往纽约，赴美航班每天都爆满。美中战略利益是高度相关的。我们讲要有“全球观、中国心、专业能力、中国功夫”。

　　上一次在7号楼的谈判中，纽约州长讲，美国成功的历史就是市中心不断变化的过程，开始英国在美国建英国中心，后来美国在全世界建美国中心，后来日本人买下了洛克菲勒中心，再后来德国四处建德国中心和歌德学院，然后中国也建孔子学院和中国中心。

　　闭上眼睛让你感觉身在中国

　　经济观察报：“自由塔”中国中心目前规划工作是什么程度？

　　冯仑：3月26日谈判成功到现在两个月过去了，还有很多问题有待解决。业务架构要梳理，战略规划要修订，大量工作才刚开始。

　　经济观察报：中国中心的功能主要是什么？

　　冯仑：中国中心经营工作分为几部分。

　　一是转租，就是作为写字楼的租赁业务。中国在美国纳市主板上市公司有200多家，这些公司有必要在纽约设立长期办事处，中国希望走出去的大国企也有在纽约设办事处的需求，另外还有各地政府面向海外的推广机构，如国家旅游局、贸促会等。

　　第二部分是和专业运营结构合作做市场，我们配合他们在中国推广招租。在美国，无论是商务、会议还是活动中心，都有非常专业的运营机构。我们讲的叫主流、高端、双向，是主流商务人群，高端商务人群，双向商务人群。双向就是中国通过中国中心走向美国和全球，全球和美国通过中国中心走向中国。

　　第三部分是俱乐部，可提供餐饮服务。我们会找管理公司，以委托管理或委托合资的形式合作，但主要以自己经营为主。

　　美国人的特点就是开放、创新、多元化，而中国人的特点呢？圆通、外圆内方、中和、内敛。我们要让中国中心成为一个标志性的榜样，同时也要创造好的生意机会。我们的设计要很全球化也很中国，现代中国是开放的，不分种族的，我们不一定非得请中国人来设计，但我们一定要做出中国的感觉。

　　经济观察报：据了解，中方及美方，在政策上都予以“自由塔”惠顾，中国中心是否受惠？

　　冯仑：纽约州对我们有每平方米5美金的租金补贴，我们会反映在客户身上，这是对世贸重建最早的一批合作伙伴的一个优惠政策。其他还在讨论。

　　经济观察报：金融危机，对美国经济造成了显著的影响，从商业机会看，中国中心面临怎样的境况？

　　冯仑：现在受金融危机影响，在建大厦很多停了，而自由塔项目由于是9·11重建项目，没有受影响，底下10万平方米建好后全部交给政府。也就是说需求增加，但是供应量没有增加。2011年，9·11遗址重建基本完成，这里的艺术中心、商业，都是全球最好的，光地下就投了110亿，整个投了350亿，是世界投资密度最大的项目，这么多钱只投在总面积只有5公顷的地皮上。基础设施肯定是最好、最现代的，人流也是最大的。我们认为这些因素都足以令我们对项目的前景作出乐观判断。目前对后市的看法，美国年底或明年上半年能走出低谷，2011年正好是个好时机。

　　万通学到了什么

　　经济观察报：从2003年到现在，从公司价值层面上看，这个项目的得失如何？

　　冯仑：有一个文化原因也很有趣，当年美国人对中国中心很敏感，包括华侨，都不接受我们在9·11遗址做这样一个中国中心，他们认为重建的9·11遗址，就应该是美国人的。2003、2004年，我们也受到很多文化、价值观上的质疑。不过，打个比方，一个口香糖粘了五年，慢慢的大家也都忍受了。

　　在这个过程中我们深刻体会到纽约开放的文化。“纽约不是美国，纽约就是纽约”。我们要感谢纽约合作组织，给我们很大的支持。这家机构由纽约最大的一百家企业，每家100万美元总共1亿美金成立的这么一个创投公司，专门扶持创新企业，赚的钱不拿出去，还在那放着。公司管理是由五百强企业的高层CEO做公益，记工分，每个CEO参加多少小时的管理工作。它还帮助纽约市政府招商引资，推动创新，促进纽约和世界的合作。纽约合作组织遵守诚实、信用、专业的宗旨，光调查万通的信用，调查了两年，考察我们的资信情况。政府和银行都要取得支持，去年，我们纳税就8个亿。同期也有些中国企业也想做，甚至也找他们谈判，后来都没有成。

　　我们说用纽约的方式做生意，用中国的方式吃饭。赢得了对方的尊重。这件事考验了万通5年，一个复杂项目的成功，赚钱不是最重要的，我们赚钱可能不如国内企业快，但万通实业的团队，会进入到最高水平。万通怎么缩短与世界顶尖企业的差距？为此，我们的观念发生了巨大的变化。目前万通实业的整个收入模型和以前不一样了，现在叫反周期操作。这个项目现在在整个万通不算很大的项目。当然，汇率风险是需要控制的。我们觉得这件事的社会效益远大于直接的经济效益，好不好再继续做下去，看我们第一家。好的话可能会在东京之类城市也开设这样的中国中心。万通实业现在分为四部分业务，主要包括地产开发，园区开发，基金业务和资产管理业务。是人民币注册的北京内资企业中资本规模最大的一家，达到14.3亿元人民币。万通实业也是非上市公司中股东最多的企业，达1100多个，法人、自然人都有，属于非公开发行的公众公司。我们是专业房地产投资公司，经历几年调整，业务架构、安全性、增长能力都得到了很大提高。

　　关于上市公司

　　经济观察报：万通地产(企业专区,旗下楼盘)2008年全年达到了219%的增长率，而一季报的业绩降幅较大，你如何看待万通地产2009年的业绩前景？

　　冯仑：利润结算有时间，今年卖的收入比去年好，三季度一结算，利润就出来了。

　　现在整个房地产商都讲商业模式，是有问题，最危险的是销售都增长但现金流在减少，负债在增长，万通每股现金流为正的前提下，负债不增长。

　　另外，我们的业务增长点会有所变化。预计人均GDP达到8000美金的经济实体中，商用不动产会成为地产业的明星。最典型的是美国，如果他有6万美金的一个市场，其中5万美金都是商用不动产市场。市场规模最大的不是住宅，商用的市场规模有住宅的两倍那么大。美国最大的不动产公司，一定分类，有最大的商用地产公司，有最大的住宅公司。

　　万通地产除住宅主要在环渤海区域内，还会重点发展商业不动产。我们今明两年商用不动产的收入结构也会逐年增加，争取用5-10年达到30%-50%。

　　今年利润随结算时间推移，会逐步展现出来。商用不动产的比例是否增加是我们要考虑的事。

　　万通实业一定是站在未来安排今天，投资公司和开发公司不一样，一定是超越分析师，超越财经媒体对我们的期待，前年和去年圈地运动时，财经媒体把拿地多的公司称为“地王”，但是金融危机以后，又说圈地多的公司傻。

　　我们做很多事都是超前，超前成本能负担就行了，实业还会有很多的新业务，财务资源要能够支持。美国之所以搞登月，是因为这个费用对美国来说就是小意思，就搞了试试。探索都是要花成本的，我们和TCL在无锡合作搞工业园，收购返租，做到一定规模后也可以Reits上市。